집을 짓는 순서는 어떻게 될까요? 집을 짓고 싶은데 뭘 해야하죠?

집을 짓고 싶으면 먼저 집을 짓는 순서를 알아야 겠지요. 해외여행을 가려면 계획을 세우고, 가고 싶은 나라에 대해서 조사하듯이 무슨 일이든 일의 순서가 있는 것이겠지요.  

그럼 집을 짓는 순서에 대해서 알아볼까요?^^

단순 무식하게 한다면야. ㅋㅋㅋ 사야겠다 생각  -> 땅 사고 -> 짓는다. 이게 끝이겠지요. 

그래서 집을 짓는 과정은 [계획 -> 토지 마련 -> 건축] 방식으로 합니다.  

그래도 좀 더 자세히 알아 봐야겠죠...

1.부지 선정-> 2.인허가-> 3.기반공사-> 4.주택설계-> 5.견적, 시공사 선정-> 6.시공-> 7.준공, 등기-> 8.관리

요렇게 되는 것이겠습니다. 그럼, 조금 더 자세히, 디테일하게 알아보도록 하겠습니다.^^

1. 부지선정

뭐든지 돈이 중요한 거 아니겠습니까?^^ 자금(money)를 고려해야 합니다. 역시나 가장 중요한 것은 어느 지연에 할지를 결정하는 문제인데요...

생각해둔 지역의 근처에 생활편의시설같은 기반시설이 어느 정도 있는 것이 좋습니다.  매립지 같은 것은 좀 피하는게 좋겠네요.... 

그렇다면 일단 토지가 필요한데, 토지를 습득 하는 방법은 뭐가 있을까요? 

먼저 토지 소유주에게서 직접 토지를 구입하는 방법이 있겠네요.(말 그대로 매매 이겠습니다) 

또 하나의 방법은 LH(한국토지주택공사)의 택지지구의 단독주택 용지를 분양받는 방법이 있습니다. 

사소한 건전지를 하나 사더라도, 성능과 브랜드, 가격을 생각해 보는데, 이런 부동산 땅을 살 때는 더 공부하고 발품을 팔아야 하는 것은 당연한 이야기 이겠죠...

중요한 것은 현장 답사를 해서, 두 눈으로 직접 보고 확인해 보고, 전문가 의견도 들어보고 해서 종합적으로 해야 합니다. 

오직 대지에만 집을 지을 수 있기 때문에... 꼭 꼭 꼭 대지(지목)를 확인해야 하는데요. 대지라면 상관없겠지만, 만약 대지가 아니라면, 인허가 절차를 통해서 대지로 변경을 할 수 있는지를 알아 보아야 할 것입니다. 

단순히 멋진 경관만 보고 눈이 벌어져서 땅을 샀다가 낭패를 보는 사례가 있는데요. 멋진 경관인데 급한 경사 땅이라서, 주택을 건설하기위해서는 오히려 토목공사 추가 비용 소요되서 배보다 배꼽이 큰 경우라면 대략 진정한 낭패이겠습니다. 

팁아닌 팁은 옆에 도로가 있는 땅을 구입해야 인허가가 상대적으로 용이합니다. 

또한 삶에서 가장 기본적인 것들 물, 전기, 가스같은게 필요하겠지요. 만약 주변에 주택단지는 전혀 없고 휑해서, 상하수도, 전기, 가스같은 기반시설을 스스로 마련하고 구축해야 한다면?????

본인이 한전도 아니고 전봇대, 가스, 전기 다 설치하면 어떻게 되겠습니까.ㅠ.ㅠ

 그래서 기반시설이 있나 반드시 체크해야합니다. 

2. 인허가

토지 인허가 = 위에서 말했듯이 지목이 대지이면 특별한 인허가가 필요 없습니다. 게임 끝 이지요..

그런데 농지(답, 전, 과수원)이나 산지(임야)라면 특별한 인허가를 획득해야 합니다. 현행법상 토지를 소규모로 개발하기 위해선 개발행위허가를 받아야 하는데요. 

농지는 농지전용허가, 산지는 산지전용허가가 있어야만 개발행위를 할 수 있습니다. 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서의 용도지역 구분이 관리지역인 땅을 말하는 것입니다. 

건물 인허가 = 연면적 합계가 100(m2)를 초과하는 주택을 신축할 시에는 건축허가가 필요합니다. 

보통 농촌지역의 전원주택은 200(m2)넘으면 건축 허가를 받아야 합니다. 

3. 기반공사 

만약 상수도가 없다면 지하수를 개발해야 합니다. 지하수는 얼마나 깊이 뚫림 즉 깊이에서 따라서 비용이 달라집니다. 이게 참 깨끗한 물을 찾을 수록 점점 깊이 파야하고, 깊이 팔 수록 비용은 점점 늘어나겠습니다. 

전기 같은 경우는 200미터 이내에서 전기를 끌어온다면 무료인데, 그러나 200미터 이상일 때는 비용이 듭니다. 그러니 가능하면 200미터 안으로 생각해야 겠습니다. 

그러므로 골치를 썩기 전에, 미리미리 기반시설이 되어 있는 곳을 선택한다면, 고민이 줄어들겠죠^^

4. 설계

상식적으로 찍어내는 상품이 제작비용이 비쌀까요? 독특한 상품이 제작비용이 비쌀까요? 당연히 반복, 규격화된 제품이 제작비용이 좀 저렴하겠지요. 만약 설계가 복잡한 설계면 비용이 많이 소요됩니다. 그러나 돈이 많이 있어서 독특한 디자인이나 그런것을 선호한다면 모를까, 보통적인 설계를 따르는게 좋습니다. 

택지의 건폐율, 용적률을 체크해서 주택 배치.....

평면, 모양도 이것저것 잘 따져보아야 합니다. 

보통 도심지에는 시멘트 구조, 외곽지역에는 목구조를 짓는 경향이 있습니다. 

6. 시공

바닥 콘크리트공사, 벽체 구조공사, 지붕공사, 창호공사, 마감공사(바닥설비, 외벽, 내벽), 화장실 타일공사, 싱크대+욕실 도기 설치공사, 전등 공사, 외부 베란다+ 데크공사, 인입공사 (전기, 전화, 상수도) , 보일러 공사, 정화조 공사, 정원 공사 등등등.. 휴 많기도 많지요 이런것은 다는 몰라도, 어느정도 기본 개념정도는 습득해서 알아두면 좋겠습니다. 시공이라는게, 모르면 부르는게 값이라.......

아니면 정말 믿을 수 있는 업체를 알아보는 것도 좋은 방법 이겠습니다. ^^

5. 견적과 시공사 선정

시공업체와 협의해서 건축비가 얼마인지를 금액을 정합니다. 또한 대금 지불 방식을 정하고요. 

건축비는 일괄적인 것이 아니라 구조재, 마감재, 구조공법에 따라서 천지 차이가 납니다. 

 주로 가장 많이 짓는 스타일은 철근 콘크리트와 목조주택 입니다. 철근 콘크리트 주택은 내구성, 화재,방음에 우수한데, 단점으로는 단열성이 좋지 않고 친환경 자재가 아니라 목조 주택에 비하여 인체에 좋지 않습니다. 또한 시멘트 작업은 물이 얼어 버리는 겨울에는 할 수 없다고 합니다. 

목조주택은 6개월정도 소요된다 합니다.  

6. 시공 

건축주가 설계에서 견적서까지 꼼꼼하게 철저히 감독해야 합니다. 다 그런것은 아니지만 건축자재를 속이거나, 중간에서 이득을 취하는 사람들도 있기 때문입니다.  그러나 일반인이 건축전공을 했다면 모를까......

아무리 알아봐도 건축지식이 부족해서, 막상 감독을 하려고 해도, 감독 역할을 잘 모릅니다. 그런 경우에는 한국건설감리협회의 일반 건축주대상으로 파이브스타라는 감리서비스가 있다합니다. 어느 정도 비용을 지불하면, 한국건설감리협회의 공인 구조기술사가 현장에 나와 부실여부를 체크해줍니다. 전문가들이 괜히 있는 것이 아니겠지요. 또한 친절하다고 하니 모르면 이것저것 여쭤봐도 될듯 싶네요^^

오히려 비용을 아낀다고 자기가 손수 집을 지었다가 어설프게 지어버리면, 집의 완성도가 떨어지고 돈이 더 많이 들어가는 경우도 왕왕 있습니다. 시공업체에 맡길때도 무조건 싸다가 좋은 것이 아닙니다. 싼게 비지떡이란 속담이 있듯이. 다 그런것은 아니지만 싼건 싼대로, 비싼건 비싼대로 다 이유가 있습니다.  

처음에 싸게 낚는 형식으로 시공을 시작했다가, 나중에 추가비용을 요구해서 결국 전체 비용이 오히려 더 많이 소요되는 경우도 있다고 하니...

기술력이 있는 업체인지, 자재의 종류는 무엇인지, 확실하게 어디까지 지어주는지, 시공경험이 풍부한지, 사후관리를 어떻게 해주는가를 꼼꼼히 체크해서 시공사를 선정해야 겠네요. 상식으로 661(m2)넘는 주택을 지을시에는 건설업 면허가 있는 업체에 해야한다고 하니, 불법 건축업자에게 자기 집을 맡겨선 안되겠지요^^

7. 준공과 등기 

완료된 후에 건축도면, 전기, 가스, 정화조 시설을 체크 한 다음에 확인서를 첨부한 준공서류를 만들어서 시군청에 신고합니다. 그냥 다 지었다고 바로 자기집이 되는 것이 아닙니다.... 바로 인증 같은 것을 국가에 받아야 공식적으로 인정이 되는 것이겠죠.....

사용승인을 받고, 건축물 대장을 만들고 보존등기를 하면  드디어 끝이면서 자기집이 되는 것입니다. 취득세, 농특세, 교육세를 합해서 총 매매가의 2.2%를 세금으로 낸다고 합니다. 

그러나 무주택자가 9억원 이하의 주택을 신축했을 때에는 취득세 50%를 감면해준다 합니다. ^^

8. 관리 

팁으로 공사 계약할 때 하자보수 약정을 넣는게 좋습니다. 시공자한테 보증내용, 사후관리내용을 꼼꼼히 확인해봐야 합니다. 보통 계약서에 하자담보 기간을 2년으로 넣는데요. 

집을 다 지으면 시공업체로부터 건물을 인도받는데 만약 문제가 생길때를 대비하기 위해서라도 시공한 사람들의 연락처, (상수도, 정화조, 전기의 설비) 시공자들 연락처, 도면을 잘 보관해 두어야 한다. 다 그런 것은 아니지만, 공사 끝난 후 나 몰라라 하는 배째라식 업체도 있으니까요^^ 조심해서 손해볼것은 없기 때문이지요^^

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