부동산 재건축 - 재건축 사업절차 어떻게 되나요

대한민국에 정말 많은 아파트들이 있습니다. 인구밀도가 높은 한국에서, 적은 땅 위에 많은 사람이 살 수 있는 방법으로 아파트 건설을 선택한 것이었지요.  높게만 짓는다면, 그래도 많은 사람들이 거주할 수 있는 방법입죠. 

아파트라는 상품은 단기간에 공급할 수 있는 상품이 아니기 때문에, 한번 부족하기 시작하면 수요가 급증하면 가격이 오를때는 큰 폭으로 오르는 경향이 있기 때문에, 너도나도 부동산에 돈이 몰리곤 하였습니다. 

그래서 집이 절대로 부족한 시대에는 아파트는 짓기만 하면, 천정부지로 치솟는 시절이 있었습니다. 게다가 아파트가 노후화되서 재건축을 하게되면, 엄청난 수익과 시세차익을 거두었다는 기사를 보셨을 겁니다. 재건축은 황금알을 낳는 거위라는 소리까지 있었습니다. 특히 강남 재건축 아파트는 가히 부동산시장의 핵이라 할 정도였습니다.  

재건축이란?

아파트가 노후되거나 오래되면은 재건축을 실시하는데요, 오래되고 노후된 아파트를 없애 버리고 , 아예 새로운 아파트를 짓는 것이지요. 재건축에서 가장 수익이 좋은 것은 기존의 저층 아파트를 소유한 사람이, 새로 재건축할 아파트가 고층 아파트를 짓는 경우입니다. 저층아파트에서 고층아파트를 건설하게 되면, 아파트 세대수가 훨씬 많아지고, 입주자들도 훨씬 높은 평형대를 받을 확률이 커지기 때문이지요. 

그럼 재건축 순서를 단계별로 알아보도록 하겠습니다. 

1. 기본계획수립 -> 2. 안전진단 -> 3. 정비구역지정 -> 4. 추진위원회 승인 -> 5. 조합설립인가 -> 6. 사업시행인가 -> 7. 관리처분인가 -> 8. 착공 및 분양 -> 9. 준공인가 -> 10. 조합해산

강남 모 아파트는 구청에 재건축 승인이 안나 수년동안 신청만 했다가 반려된 경우도 있습니다. 아파트 주민들이 조합원을 설립하여 건설사와 계약을 맺어서 아파트를 건설사가 지어주고 수익을 나눈다는 개념이지요. 

예전의 시대에는 재건축을 하기만 하면, 엄청난 이득을 받던 시대였는데, 현재는 출산율저하와 주택수요 감소로 인하여 재건축이 예전만큼 노다지를 가져다주는 재테크가 아닙니다. 수익률이 낮아지고, 오히려 어떤 곳은 잘못 투자했다가는 건축기간이 오래걸려서 자금이 묶이는 경우도 많이 있기 때문이지요. 

재건축 승인이나서, 완공해서 끝나기 까지는 여러단계를 거쳐야 하는데, 이런 과정을 거치는 중에 사업을 하다보면 여러 변수들이 생기는 경우도 있고, 아파트 단지내의 상가나 여러 이권에 따라서 소송이 걸리는 경우도 꽤 있어서,..... 소송이라도 걸리면 사업이 정체되고 정체되면 비용은 눈덩이 처럼 불어나서 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠지기도 합니다. 

보통 재개발, 재건축 투자기간은 기본 10년이 걸린다합니다. 잘못 투자했다가, 자금이 묶이거나 .... 더군다나 은행 빚으로 투자를 했다가 사업이라도 뒤틀려서 이자비용 조차 감당이 안된다면,, 정말 큰 낭패를 당할수도 있습니다. 어떤 투자이든지 마찬가지이지만, 공부를 하고 투자의 흐름을 읽는 지혜가 필요할 때입니다. 

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