지역별 부동산 분석자료

부동산 투자의 원칙 

일단 달마다 수익을 거둘 수 있고, 투자 수요자들이 몰리는 지역을 미리 선점해야 합니다.

부동산 가치가 비교적 높게 상승하는 지역에 투자해야 합니다. 부동산 거래에서 중요한 것은 매매 타이밍인데, 이것은 경기 흐름과 관련있습니다. 경기는 상승과 하락을 주기적으로 반복하기 때문인데요.

 

1978년, 1988년 두번의 대상승이 있었고, 외환위기 후에 상승하였으며, 2007년부터 급락하였습니다. 부동산 경기는 10년 정도 단위로 움직인다는 통설이 있습니다. 꼭 100% 맞는것은 아니지만, 역대의 역사를 보면 참고할 만한 사항은 됩니다. 

경기가 좋을 때에는 크고 화려한 부동산이 좋으나, 불경기시에는 작고 가벼운 부동산이 좋습니다.

임대수요과 신규수요가 좋고, 환금성이 높은 도심의 수익형 부동산이 최고입니다. 

 

 

서울지역의 역세권 영등포구청역, 약수, 청구, 공덕, 충정로, 불광, 합정, 강남구청, 논현, 신논현, 삼릉공원, 대림, 강동, 천호, 군자, 성수, 신당에 관심가질만 하다. 지금 여의도 면적의 8배67.5 (km2)가 군사시설보호구역에서 해제, 분당면적 11배 2만988 ha의 농업진흥지역이 풀리고, 그린벨트를 조정해서 가용 토지가 112.5 (km2) 늘었다. 수도권 규제가 역사상 가장 많이 풀린시기이다. 부동산을 투자할때는 자금력과 타이밍이 맞아 떨어져야 합니다.  

 

 

 

자. 그렇다면 간략하게 지역별로 특징을 알아봅시다. 

가든파이브 (지하철 8호선 장지역과 연결)

2008년 준공 2010년 정식개장 하였습니다. 원래는 청계천 상인의 이주가 목표였으나, 중소형 업종(청계천 상인들)의 유치는 실패하였다합니다. 대형상가가 활성화되려면 개점후에 최소한 1,2년은 지나야하는데, 점포수는 동양최대이나 최초 약속한 분양가의 2배가 되는 바람에 비싼 분양가로 상인들이 들어가지 못했습니다. 상가쪽 상인들은 상가가 헐린 다음에 가든파이브로 옮겨간 것이 아니라 뿔뿔이 흩어져서 구로중앙유통상가, 인근 상권으로 옮겼다 합니다. 다른 예로는 용산역 민자역사가 초기입지가 좋아서 분양이 잘 되었지만, 완공 후에 상권이 활성화되지 않아서, 최초 분양받은 사람들은 손해를 봤다고 합니다. 결국 현대산업개발이 낮은가격에 재매입해 아이파크몰로 운영하고 있습니다.

가락 (지하철 8호선 송파역 4번출구에 5층 짜리가 아파트 대단지). 

국내 최대 규모의 가락시영 아파트 단지가 있는 곳이며, 전국 최대의 단일단지입니다. 1차 1981년, 2차는 1982년 건축이 되어 총 6600가구로 구성되어 있습니다. 근처에 제2롯데월드, 위례신도시, 지하철 9호선 연장, 가락 시장 현대화가 있습니다. 가락시영아파트는 저층이라는 점이 사업성이 높습니다. (비교, 강남 대치은마아파트는 중층 재건축 단지이다)

강남

강남3구는 기본적으로 잠재수요가 많아서 접근성이 좋고, 교육, 문화, 환경같은 주거환경이 잘 갖추어져 있습니다. 

개포주공아파트 

개포주공은 저밀도 재건축단지의 대표주자입니다. 강남에 남은 마지막 좋은 입지를 가지고 있습니다. 

광교신도시

택지개발지구 중 최고의 녹지율과 최저 인구밀도, 중산층 도시로 신분당선 개통, 행정타운이전, 광교테크노밸리 같은 자족기능시설입주, 근린상가 분양 활발 , 천안아산 신도시, 청주 지엘시티 근처

구로구

지역 신도림 대성 디큐브시티(대성산업+스타우드(세계최대 호텔경영 전문회사)) 쉐라톤 서울 디큐브시티 호텔

구로지역 디지털단지 만여개 기업 입주, 근로자 12만명, 구로구 인구 43만명 이다. 구로구 가리봉동(벌집촌)

금천구와 구로구를 단절하며 소음문제인 남부순환도로 일부분 고가차도가 철거된다. 지하도로를 조성한다. 남부순환로를 지하화하여서 친환경 생태공원을 조성하여 중앙광장대표 녹지공간으로 만든다. 

노량진 뉴타운

(용산, 여의도 접근성은 유리하나) 주거쾌적성이 별로이며, 흑석동, 상도동같은 강력한 주변 경쟁지역이 있다. 지분가격이 결코 싸지 않다. 

서래마을 (강남의 성북동)

대한민국 거주 프랑스인의 절반이 거주, 전통적으로 프랑스 외국인과 연예인 밀집지로 유명합니다. 아파트는 잘 없고 쾌적한 거주요건, 저층 고급빌라 위주로 밀집해있습니다.(외국인들은 보통 저층 선호하는 경향) 서리풀공원, 몽마르뜨 공원이 있습니다. 

대부분 대형 평형의 빌라가 있고 내부시설, 마감재도 주로 고급이라 가격이 싸지 않습니다. 외국인을 위한 임대가격은 전세가격의 1%수준이라합니다. 예로 전셋값이 1억인 빌라라면 임대놓으면 월 100만원 정도 받을수 있는 것이지요^^

서울 뉴타운 사업은 2002년 시작되었다. 당시 서울시장(이명박)이 난개발 주거환경 해소를 위해 서울 은평, 왕십리, 길음 3곳을 시범지역으로 지정했던 것이 시작이었다. 2003년 12곳(2차), 2005년 11곳(3차) 26개 뉴타운지구가 선정되었고, 규형발전촉진지구 8곳, 세운균촉지구. 총35개 뉴타운지구

보통 서울시 뉴타운이라 한다면 아파트를 건설하는 26개 지구를 말한다(균촉지구제외). 

뉴타운의 개발계획안이 되면 정비구역지정->추진위원회구성->조합설립->사업시행인가->관리처분계획 인가->착공->분양->준공 순서로 된다. 서울시권한(재개발 구역지정), 구청장(구역지정 전의 개발계획 세팅) 이다. 

박원순 서울시장의 뉴타운 사업 추진 3년인 2012년에 뉴타운, 재개발 출구전략을 시행하겠다고 발표하였다. [도시정비방식]기존의 지역을 완전 갈아 엎어버리고 거대한 새로운 아파트 단지가 들어섰던 방식을 버리고, 기존의 주거지를 보존하면서 공원,도로같은 기반시설을 서울시가 설치하며 마을 공동체 활성화같은 도시재생방식으로 전환하겠다는 전략이다. 뉴타운.재개발 지역 600곳에서 180여곳이 정비 및 정비예정구역에서 해제되었다. 

명동

유동인구 40만명, 대한민국 최고 상권이다. 남단 명동역, 북단 을지로입구역이 상권의 경계이다. 남대문로2가, 명동성당 또한 경계이다. 좁소 협소한 거리에 수십만 유동인구가 움직여서 사람들이 항상 많다. 명동상권은 브랜드숌 위주로 되어 있다. 매출보다는 시장동향 파악용 안테나숍, 브랜드 홍보효과의 목적이다. 그래서 임차인이 자주 자주 바뀌어서 임대료 상승하는 경우가 많다. 하루 유동인구 200만명 예상된다. 70%가 젊은 여성들이며, 외국관광객, 직장인들 또한 많다. 그중에서 유동인구가 가장 많은 곳은 밀리오레~우리은행까지의 중앙로이다. 그래서 중앙로에는 최신 브랜드들이 많이 있다. 한국 최고의 권리금, 임대료가 형성되어 있다. 유동인구 및 소비자가 20,30대 여성이어서 이곳에는 패션, 의류 점포가 많이 있다. 강남역(복합상권)과 다르게 특화된 상권이다. 

명례방길=3번가, 명동2길, 중앙로은 명동 상권의 중심이라 할 수 있다. 중앙로에 80평 넘는 대형매장들이 있으며, 보증금 30억대, 임대료는 억대이다. 명동상권은 또한 골목 구석구석에 다양한 음식점들이 많다. 외국인, 직장인 대상으로 영업하는데 식사시간에는 자리가 없다. 

목동 신시가지 아파트

서남권의 대표적인 부촌이다. 면적 203만7918m2(61만평),  총14개 단지, 392개동 2만6629가구, 편익시설, 교육수요 풍부, 교육환경이 우수하며, 목동역 중심으로 한 3,7단지를 보통 선호한다. 

1980년 중후반에 조성되어서 준공된지 이미 20년이 넘은 목동신시가지는 낡은 주거환경, 주차난이 있다. 서울시 조례에 막혀있는 재건축 가능연한이 있다. 1985년 가장 먼저 입주한 1단지만 그나마 빨리 재건축 가능하다. 양천구 신월2, 6동, 신정3동 

목동 아파트단지는 재건축까지 시간이 걸리지만 대지지분이 넓고, 학군 수요가 두터운 편이다. 

압구정

강남의 대표 주거단지로써, 원래는 과수농업지역이 많았으나 1970년대 강남이 개발되면서부터 대규모 아파트단지로 변했다. 1976년부터 1979년까지 입주를 끝낸 현대아파트 1~7차, 한양 아파트, 미성아파트가 있다. 중대형 평형 위주, 명문 고교, 갤러리아백화점이 있다. 앞으로 재건축을 하기위해서(초고층아파트)로 바꾸기 위해서는 전략정비구역의 25% 부지를 서울시에 기부채납해야한다. 

용산

용산 국제업무지구 개발, 한강로3가 용산 철도정비창 부지, 서부이촌동 일대를 국제업무지구로 바꿀 계획

용산은 배후에 한강로를 중심축으로 해서 서편 국제업무지구와 동편 용산민족공원이라는 장점이 있다. 노들섬(오페라하우스)의 한강예술섬, 국제업무지구는 여의도 극제금융지구가 있으며 도심 한가운데 공원은 세계적으로 사이즈가 크며 남산과 연계되어 있을 것이다. 국제업무지구=초고층 랜드마크사업 / 용산공원 = 미군부대이전

공원은 조망에 머물지 않고 조깅, 산책할 때 이용가치가 있다. 6개 경관권역으로 나누어서 동부 이촌권역=한강르네상스 프로젝트에 의해서 이루어지는 재건축 방식, 25%기부채납, 초고층 개발 / 서부 이촌권역=국제업무지구연계개발 / 한강로 = 도시환경정비사업으로 재개발 방식 / 한남뉴타운과 원효로=일반 재개발 방식

한남권역, 남산권역, 용산공원권역, 청파권역, 용산권역이 있다. 광화문에서 한강대교까지를 국가의 상징거리로 육성해 용산을 그 센터로 두려는 의도이다. 2017년 신분당선(용산~강남) 복선전철, 2016년 여의도 한강예술섬, 바이모달트램, 노면전차 건설, 2016년 강변북로 확장(성산~반포대교)

노원지역은 학원밀집 가구를 외에는 특별한 투자가치가 없다고 한다. 잠재수요가 실질공급하는 것보다 부족하다. 

왕십리 = 민자역사 개발, 분당선 연장, 뉴타운으로 호재가 많다. 강남, 명동 접근성 또한 우수하다. 왕십리 뉴타운은 25층 높이 아파트, 공공복합청사 들어선다. 왕십리 뉴타운은 상왕십리역, 왕십리 민자역사랑 가까우며 입지조건이 좋다. 그 근처인 응봉동, 행당동 일대도 눈여겨 봐야 한다. 입지 때문에 하왕십리동, 마장동이 가장 큰 혜택을 보겠지만 아파트 단지가 드물어 경쟁력이 떨어진다. 응봉동, 행당동이 부상할 가능성이 많다. 비록 왕십리역과 거리가 있지만, 지하철역 1정거장 차이므로 간접적 영향을 미치긴 한다. 왕십리 근처 오피스텔, 도시형 생활주택의 투자를 생각해 볼 때읻. 강남권 직장인 수요, 한양대, 건대, 세종대가 있어서 대학가 임대수요도 많으리라 예상한다. 

종암동

교통 여건이 좋아 임대수요는 충분하리라 예상한다. 그러나 향후 성장 잠재력, 발전성은 제약이 있으리라 예상한다. 아파트에 고가도로가 근접해 있어서 실제보다 낙후되어 있다는 인식이 있기 때문에 매매 수요가 충분하지 않을 수 있다. 따라서 추가 상승 여력은 없어 보인다. 

중화동 

서울 동북권의 대표적인 노후지역, 광연 도시 인프라가 조성된다면 동북부지역의 대표 주거지로 거듭날 수도 있다. 중랑구 중화재촉지구는 중화역(7호선)을 끼고 역세권으로 광역적, 청량리의 부도심 접근 용이하다. 

한강변전략정비구역 =여의도, 이촌, 합정지구를 특화하여 개발하는 정책

여의도=국제금융중심, 노들섬 용산과 연계하겠다. 광장아파트, 미성아파트

여의도지역을 주거지역에서 상업지역으로 용도변경, 용적률 높일 계획, 서울국제금융센터, 전경련회관, 파크원이 있다. 

이촌=서빙고동과 용산구 이촌에 들어서는 곳으로 한강과 남상을 잇는다. 온누리교회, 서빙고역은 상가, 주상복합단지들어서 중심권역으로한다. 6개 한강변 아파트단지는 재건축 사업 계획

광역녹지축의 중심이며 한강 접슨성이 높다. 북쪽에 남산 조망이 가능하고 용산공원이 가까이 있다. 사업성이 좋은 저층단지 한강맨셩이 있다. 국립중앙박물관 확대, 한강로 주변 재개발, 이촌지구 근처 용산국제업무지구 개발이 있다. 

마포구 합정=역사,문화중심이다. 당인, 상수동이 있다. 홍대 주변의 역세권, 절두산 성지이다. 현재 있는 당인리발전소 이전

성상중학교 주변 주택지는 자생 개발지로 묶어 층수제한 완화혜택이 없다. 당안리발전소 문제 때문에 오랜시간이 걸릴수도 있어 부정적으로 보는 입장도 많다. 

여의도는 과도한 공공기여율, 이촌은 용산개발계획 문제, 합정은 당인리발전문제로 변수가 많다. 그러므로 개발 가능성이 그나마 높은 역세권 위주로 생각해야 한다. 또한 상가, 공장의 밀집지역은 토지 소유자들의 반대가 심할 수 있으므로 전반적인 개발 동의율이 높은 지역을 선택해야 한다. 

한강을 기준으로 한남뉴타운, 상암, 흑석동, 마포, 동부이촌동은 고려할만한 투자처이다. 마포는 입지와 교통이 좋아서 수요가 많아서 전세를 주거나 매도하기도 유리한 경향이 있다. 

한강우성아파트는 2동으로 구성되어 있고, 가구수가 적지만 개발 호재가 많다. 7호선 뚝섬유원지역과 가까우며, 뚝섬공원이 한강앞에 있다.  

행당동

행당동 아파트는 행당역 초역세권이며, 3000가구 대단지, 브랜드 아파트, 강남접근성때문에 투자를 고려해볼 만합니다. 

흑석동

여의도와 강남 연결, 구역마다 평가가 다르다. 2구역 = 준주거지역이라 도시환경정비사업으로 초고층주상복합 목표, 미래가치가 불분명한 상태에서 토지 지분가격은 엄청나다.

7구역(주거만족도 높음) = 평당가가 높은데, 대지지분이 더 나가서 투자가 위험하다.

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광교

판교에 비교할 때 전반적으로 역 중심의 입지가 많다. 광교 단지 내 상가의 장점은 투자금액이 근린상가에 비교해서 높지 않고, 상권은 어느정도 있다. 광교신도시에 법조타운, 행정타운 예정이다. 

경기도 명품신도시라 불리는 광교는 수원, 동탄, 용인의 주거수요를 흡수할 수 있다. 명품신도시이다보니 대형 평수 아파트가 많다. 

남양주는 서울 인근 지역중에서 비교적 분양가가 낮고, 개발가능성이 있다. 중앙선 복선전철, 서울외곽순환도로, 북부간선도로 때문에 서울 접근성이 우수하다. 도농동, 지금동을 도심축으로 해서, 진접읍, 오남읍은 부도심축으로 해서 개발된다. 서울 접근성이 좋고 주거환경이 쾌적하므로 전원주택도 괜찮다. 택지지구 내의 전원주택은 도심 속 전원생활을 하기에 적합하다. 병원, 쇼핑시설 같은 기반시설이 잘 있는 대규모 택지지구 안의 전원주택에 대한 선호가 많다. 공공택지는 땅값이 비교적 저렴하고 기반시설이 갖추면 수익률 또한 좋다. 일산, 분당(택지지구 전원주택이 처음 들어선 신도기) 사례를 보면 몇 배 폭등했다. 

동탄 

서울 도심 45km 떨어져있다. 서울 접근성에서 판교에 비해서 떨어진다. 대중교통을 이용해서 서울을 가려면 버스가 전부이다. 직통좌석버스 M버스는 지정좌석제이다. 화성 국제고, 중앙공원은 장점이다. 근처에 삼성전자 반도체단지가 있다. 2만명 정도의 직원들이 동탄신도시로 온다. 

1기 신도기 (분당, 평촌, 산본, 중동 5개 1기 신도시) 1기 신도시들은 1991년부터 입주시작했고, 준공 40년이 지나야 재건축이 가능하다. 

분당, 일산 = 1기 신도시로써 89년4월 수도권의 심각한 주택문제 해결을 위해서 계획되었다. 아파트갑시 폭등으로 사회문제화되자, 정부는 88년부터 추진하던 주택 200만 가구 건설계획에 의한 주택 공급 확대 정책으로 분당, 일산 5개 신도시를 개발하였다. 학군이 뛰어나며 생활편의시설, 지하철, 공원, 관공서의 인프라가 잘 되어 있다. 분당 594만평 면적에 9만 7000가구를 만들었다. 분당은 91년 시범아파트 입주 후 천당 아래 분당이라 불리었다. 2007년 이후 약세를 보이고 있으모 주택시장 침체, 아파트 노후화, 판교입주의 요인들이 있다. 분당 아파트는 입주 20년이 다가오며 낡고 오래된 아파트라는 인식이 있으며, 판교 아파트와 대비되고 있다. 분당에서 서울의 도로는 경부고속도로, 분당-수서, 분당-내곡 고속도로가 있다. 성남, 경부고속도로를 기준으로 택지개발지역 개발 완료가 된다면 판교신도시, 수원 광교신도시, 용인 흥덕 33곳, 인구 100만명이 살게된다. 90년대 초에 입주한 1기 신도시가 아파트가 40년이 지나야 재건축이 가능하다. 경쟁지역으로는 입지도 분당보다 좋은 강남 내곡, 세곡지구의 보금자리주택이 있다. 

신분당선의 정자역 인근 아파트는 신분당선이 개통되며 강남에서 정자역까지 20분정도 밖에 걸리지 않으므로 투자가치가 높다. NHN 새 사옥(그린팩토리)이 정자동에 입주한다. 3100여명 근무하므로 정자동 근처 매매, 전세 수요 증가하리라 예상된다.  일산(탄현동, 풍동, 대화동, 화정동, 행신동일대 아파트)

호수공원 주변 역세권 중소형 아파트를 저렴하게 구할 수 있으나 환금성, 투자성 잘 따져봐야 한다. 

서현

분당 서현역을 중심으로 양방향에 로데오거리가 조성되어있고 유명 브랜드매장들이 있다. 분당 최고의 상권이라 할 수 있다. 서현역 상권은 AK백화점 중심으로 이면 먹자골목, 서현 로데오를 상권 범위로 보통 둔다. 상권 외곽에는 빌딩같은 대형 업무시설이 있어 유동인구를 모아주는 역할을 해서, 대다수의 유동인구가 지하철역, 역광정, 로데오거리에 있다. 서현역은 하루 4만명 정도 이용한다. 많은 버스노선이 서현역을 경유하고, 광역버스, 경부고속도로, 구리-판교-일산 간 도시순환고속도로가 있다. 서울의 주거배후지이며 분당의 생활수준은 중산층 이상이다.

도로로 역에 접근하기 쉽고, 각종 편의시설이 몰려있는 서현역, 정자역 근처가 투자 유망 지역으로 꼽힌다. 대중교통으로 서울에 접근하기 어려운 서현2동, 정자3동 같은 경우는 생각해봐야 한다. 

송도국제업무지구

2003년 8월 인천경제자유구역 지정, 인천 연수구 송도동  53km2부지 총 사업비 10조 4253억원, 인구 25만명 도시 계획

인천 송도국제도시, 연세대 송도캠퍼스, 국제학교 학군수도때문에 전셋값은 오르고 있다. 채드윈송도국제학교, 포스코교육재단이 운영중인 자사고

인천은 송도, 영종, 청라국제도시까지 동시적으로 개발되면서 주택이 과잉 공급된 면이 없지 않아 있다. 

2009년 인천대교 개통, 인천 지하철 1호선 연장, 2010년 제3 경인고속도로 개통

제2 외곽순환도로, 2019년 청량리-송도 수도권광역급행정철도(GTX)

송도는 중대형 위주의 주상복합아파트가 주류이다. 

용인

삼성전자 평택 공장 이전같은 대기업 공장입수, 수도권광역급행철도(GTX) 추진, 제2경부고속도로로 남부지역이 뜨고 있다. 용인은 경기도에 속한 수도권 남부 중심 위치하고 서쪽 수원시, 화성시, 동쪽 이천시, 남쪽은 안성시, 북쪽은 성남시, 광주시에 접하며 과거에는 난개발, 버블세븐지역이었다. 

용인생활권=전원형 문화 생활권 / 수지생활권=수도권 배후 신도시 생활권 / 남이생활권=남부 복합 자족생활권의 남사면, 이동면 / 백원생활권 = 관광 휴양 복합생활권인 원삼면, 백암면

용인-서울 간 고속도로 개통 / 용인 분당선 연장으로 죽전-기흥구간 개통, 분당선연장(오리-수원) 복선전철 건설사업

용인 수지는 대표적인 난개발, 입주물량 과다, 미분양 문제가 아직 있다. 

용인-서울 고속도로가 개통되었는데도 가격상승으로 이어지지 않았다. 용인 수지 투자는 생각해봐야할 문제라고 전문가들은 진단하고 있다. 

파주출판단지는 인근에 신세계첼시, 리조트가 문을 열었고, 출판단지가 있는 교하리는 대표적인 수혜지역이다. 

판교는 한국판 베벌리힐스, 당첨되면 로또복권이다라는 말까지 있을 정도이다. 서울 강남과 가까운 입지 때문에, 주목받았다.

2001년 12월 택지개발지구 예정지구 지정, 2002년 9월 현장조사 시작 기본계획, 2003년 12월 개발계획승인, 2004년 12월 실시계획승인

경기도 성남시 분당구 판교동, 삼평동, 하산운동 일대 921만9000m2(281만평)규모, 

사업시행자는 성남시, 경기도, 한국토지주택공사(LH)이다. 입주 가구수 3만,수용 인구 9만명정도이다. 백현, 봇들마을이 있는 동판교와는 다르게 위치적으로 분당과 멀리 떨어져 있는 판교원, 산운마을의 서판교는 불편함이 존재한다. 경부고속도로 기준으로 왼쪽의 서판교에 비하여 동판교에는 중심상업용지, 알파돔시티, 테크노밸리가 있다. 분당 상권같은 것을 예로들자면 상권이 형성되기까지는 5~10년 정도 시간이 소요된다. 강남역에서 판교역까지 12분30초 정도 소요되며 4정거장이다. 경부고속도로, 북쪽에 서울외곽순환도로가 있다. 동쪽에는 분당-수서 고속화도로, 분당-내곡가 서울, 성남으로 연결된다. 

지방도는 23번국도(남북방향), 57번국도(동서)가 관통한다. 영덕-양재 고속화도로로 접근성 좋으며, 광역버스는 수원, 과천, 안양, 성남, 분당, 용인 수지, 4대문 연결된다. 주변도시 인구를(수원, 용인, 분당, 성남, 안양, 과천, 오산)를 흡수하리라 예상한다. 

초저밀도 친환경도시로 만들었다. 녹지율 35%로 일산(24%), 분당(27%), 평촌(16%)보다 높다. 신도시 중앙에는 99만m2(30만평)규모의 공원이 들어선다. 분당신도시 중앙공원(43만m2)이랑 비교해 보면 알 수 있다. 

판교 대표공원은 금토천(12.5km), 운중천(6.87km)의 교차점이다. 

초등학교 10개, 중학교 7개, 고등학교 6개, 특성화고, 자사고가 있다. 도심내 신호체계는 교통량에 따라 자동조절된다. 쓰레기차도 존재하지 않는데 이는 모든 쓰레기를 수송관로를 통해서 집하장으로 자동 운반하기 때문이다. 도로교통이 좋다보니 주변의 외곽순환도로, 경부고속도로의 소음 피해는 감안해야 할 사항이다. 

분당(수직적구조)인데, 경부고속도로를 중심으로 서판교, 동판교 수평적구조이다. 동판교는 분당과 길 하나(분당-수서 고속도로)를 사이에 두고 있는데, 분당-수서 고속도로, 분당-내곡 고속도로로 강남 진입이 편리하다. 신분당선(강남-분당 정자)연결, 성남-여주 경전철 환승역도 역시 동판교이다. 동판교는 아파트 위주로 구성되어 있으나 서판교는 고급 단독주택, 중대형 평형, 저층의 연립주택이 들어서 고급 주택촌들이 있다. 서판교도 서울-용인 고속도로 이용하면 강남까지 20분 정도 걸린다. 성남-여주 경전철은 서판교를 관통한다. 

신도시 상권은 아파트 입주 1년경으로 형성되지 않는다. 서서히 생기므로 중장기 관점에서 생각해봐야 한다. 

판교는 대기 수요가 있어 호가 상승 가능성이 있다. 노후된 분당에서 옮겨오는 수요층도 있으리라 예상한다. 

수직적 구조인 분당과 다르게 경부고속도로를 중심으로 동판교, 서판교로 구분되는 수평적 구조이다. 동판교의 입지는 동판교역중심의 상업지역, 알파돔시티, 테크노밸리가 근저해 있다. 배후수요, 외부 유입인구가 서판교보다 상권이 더 클 가능성이 높다. 서판교는 청계산 자락과 있어 쾌적성이 높고 서판교역주변으로 상권이 형성되는 특징이 있다. 판교 상가 투자할 때 신도시 상권 속성까지 파악하는게 좋다

판교테크노밸리는 경기도가 용지 조성비 1조4000억원, 공사비 2조4000억원을 투입하여 조성한다. 크기는 66만1915m2이다. 삼성테크원, NHN, 엔씨소프트, SK텔레시스, LIG넥스원, SKC, 안철수연구소가 있으며, 13조원 생산유발,  16만명 고용유발효과가 있다. 

산운마을7단지(206가구), 산운마을13단지(587가구), 백현마을1단지(948가구)

판교 역세권 기존 아파트 투자하는게 안전하다. 판교역세권은 교통, 첨단업무, 교육, 자연환경이 좋아, 강남을 대체할 가능성이 높다. 효성, 두산, 풍림 아파트

분당-수서 고속화도로의 덮개공사, 지중화는 동판교와 아름마을을 가른다. 판교역, 판교테크노벨리, 판교에듀파크에 도보접근성이 좋아진다. 

인천경제자유구역(송도, 청라, 영종지구)가 있다. 송도는 계획인구 25만명으로써, 영종과 청라를 합친 24만명보다 많다. 

청라지구

청라지구는 송도와 비교했을때는 관심이 덜 가긴 하지만, 금융허브, 로봇랜드, 국제업무타운, 테마파크 골프장, 첨단사업단지, 화훼단지 같은 것이 있다. 전매제한이 풀려서 매물이 쏟아질 소지가 있다. 청라지구의 경우는 송도와 비교했을 때 실거주자의 청약이 많았다. 

영종하늘도시 

서울과의 접근성이 떨어진다(송도,청라와 비교했을 때), 영종 중대형 아파트를 조심해야 한다. 기반시설이 부족하고, 분양가도 높고, 영정도는 접근성이 떨어진다. 공동주택지를 매입한 건설사들이 계약해지하는 경우도 있었다. 공항배후도시에서 저렴한 생활비로 사는 실수요자라면 모를까, 생각해봐야할 투자처라한다. 미분양 문제가 불거지고 있다. 

위례신도시, 문정법조타운개발 - 송파구, 용산, 판교(한국의 베벌리힐스), 뚝섬, 합정동 전략정비구역(한강르네상스 수혜지), 유도정비구역(구의, 자양)

자양동은 매물이 상대적으로 희소하며 대기 수요가 많다. 전략정비구역 성수동의 80%수준까지 올라갈 수 있다. 

홍대입구역

대로변에서 걷고싶은 거리로 이어지는 상권에 대형 커피전문점들이 형성되어 있다. 홍대역6번 출구 앞에는 유동인구, 기다리는 사람들로 넘쳐난다. 이곳에서 매장을 얻는 것은 진짜 힘들다. 권리금 자체가 매우 높고 투자대비 순익도 낮은 편이기 때문이다. 걷고 싶은 거리 상권에 고깃집, 호프집, 퓨전주점이 형성되어 있고 권리금 또한 높다. 지하철역에서 홍대쪽으로 가는 길목으로써 유동인구의 대부분이 이길로 이동한다. 

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과천

정부과천청사가 이전, 중대형 외식 관련 음식점과 근린밀착한 업종같은 배후상권 수요는 급감하고, 상권이 쇠락할 것이다. 유흥시설, 오피스, 음식점에 대한 수요부족으로 임대업 피해가 가리라 예상된다. 공무원 가족들은 보통 과천에 남아있어 그나마 생활필수업조, 교육은 덜 피해가 갈 예정이다. 빈 관공서 건물에 다른 부처가 들어온 경우도 있다. 과천청사가 이전하는 중앙동 일대, 문원동 일대가 있다. 

주변이 거의 그린벨트로 묶여있으므로 실거주자 중심의 관점에서 바라봐야 한다. 공무원을 대상으로 한 고급 문화 상권은 쇠퇴하고 주거 중심 상권으로 변한다. 과천역에 가까운 주공7단지 내부상가는 재건축되면 지하철 출구 인근 요지에 들어설 가능성이 높다. 

부산

1950년대 국제시장을 중심으로 피난민 상인들이 부산경제에 있었다. 부산은 1963년 직할시로 승격된다. 1960,1970년대 최대의 산업도시로 성장한다. 노동집약적산업의 메카로 떠오르며, 광복동과 남포동(패션1번지) 은 섬유, 가발업체, 신발로 성장한다. 1986년 제조업 종사자는 상업종사자보다 많았다 한다. 1995년 인구가 가장 많아진다. 8학군의 부산 동래구, 1995년 광역시로 승격되면서 대도시로 태어난다. 부산지하철 하단역 5번 출구에 2층짜리 대형 멀티숍(면적600m2)가 있다. 

해운대구에는 세계최대 백화점 신세계 센텀시티점, 파라다이스호텔, 벡스코가 있다. 서남쪽에는 롯데호텔, 롯데백화점 광복점이 거가대교 개통후에 창원, 거제 고객들 역시 유인하고 있다. KTX 2차 개통, 부울고속도로, 거가대교같은 교통의 발달이 경제 황성화에 영향을 미치고 있다. 세계최대규모의 아쿠아틱쇼 공연, 국제 크루즈선 정박 또한 있다. 

전주

전주의 대표적 주거지역 서신동, 송촌동, 효자동이 있다. 서신동은 전주혁신도시 후보자의 가까우며, 백화점 생황편의시설이 잘 갖추어져 있고 대학병원도 가까이 있다. 

제주도

2006년 7월 제주특별자치도로 출범, 국제자유도시로 변신했다. 영어교육도시, 관광단지, 휴양림주거단지, 헬스케어타운같은 많은 일들이 있다.